Le rachat de crédit hypothécaire : la solution pour les propriétaires

Avant 2006, le propriétaire surendetté était systématiquement exclu des solutions de redressement : les commissions de surendettement considéraient que les dettes pouvaient être soldées par la vente du bien immobilier. Depuis, la réforme du crédit est passée par là… et un proprio peut désormais accéder au rachat de crédit, alors appelé « hypothécaire ».

Cette formule récente permet ainsi un regroupement des différents crédits contractés (immobilier ou conso) en un seul… en échange d’une garantie : votre maison (l’hypothèque). Risqué ? Bien entendu : votre mettez en jeu votre patrimoine. Mais intéressant aussi : grâce à l’hypothèque, on peut sortir du surendettement (revenir à taux d’endettement acceptable, c’est-à-dire inférieur à 33 %) en rallongeant le délai de remboursement. On peut également tout simplement s’offrir un meilleur pouvoir d’achat en allégeant les mensualités, voire même financer un autre bien immobilier (ou tout autre projet).

Vous l’avez compris, pour garantir le prêt, il faut miser votre bien. Quelques règles sont alors à observer : d’abord, l’hypothèque doit être de « premier rang », c’est-à-dire qu’il ne doit pas y avoir de crédit dessus… ou que la banque rachète automatiquement le crédit en cours. Le bien devra ensuite être évalué par un expert. Enfin, la présence d’un notaire sera indispensable lors de la mise en hypothèque.

Bien sûr, si vous n’arrivez pas à rembourser le prêt, votre créancier mettra en œuvre une procédure de vente (dite « en adjudication ») pour récupérer son argent…

Combien peut-on emprunter avec un rachat de crédit hypothécaire ? Le montant est logiquement déterminé par la valeur nette du bien… ou plutôt par ce que l’on appelle « la quotité » : un certain pourcentage de cette valeur (entre 50 et 80 % selon les offres). C’est ce dernier qui sert de garantie, et qui correspond donc au montant maximum qu’il est possible d’emprunter (on peut toutefois demander plus, à condition de souscrire une assurance complémentaire spécifique).

Les organismes prendront également en compte les revenus et le capital restant à rembourser sur les crédits en cours. Mais ces éléments ne seront pas déterminants, contrairement aux autres formules. Le rachat de crédit hypothécaire correspond ainsi tout à fait aux personnes ne percevant pas de revenus réguliers (agents immobilier, commerçants,…).

Sinon, le prêt est non-affecté (libre utilisation des fonds), à taux fixe ou variable, selon les contrats, et ne nécessite pas l’ouverture d’un nouveau compte.

Le prêt hypothécaire est généralement plus long que le rachat de crédit classique : il peut s’étaler sur 25 ans, voire parfois 30 ans. A part ça, le remboursement diffère peu. Excepté peut-être la dernière échéance, qui doit intervenir avant votre 90ème anniversaire.

Ah si, une remarque quand même : si vous vendez votre bien immobilier, vous pouvez solder le prêt par anticipation (avec ou sans pénalités, selon les offres) avec une partie du produit de la vente. Autre possibilité : transférer l’hypothèque vers le nouveau logement.