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Pour acheter ou louer un bien immobilier, pour gérer un patrimoine ou le céder, pour contourner les embûches des désaccords entre associés, la SCI peut se révéler une valeur sûre.
Statuts et associés
Un rendez-vous chez votre notaire n'est pas indispensable au moment de la rédaction des statuts de votre SCI. Cependant, vous devrez obligatoirement y recourir lors de toute transaction immobilière. D'une durée de vie de 99 ans (renouvelable une fois), la SCI doit disposer d'une raison sociale (nom), déposée à l'INPI, d'un siège social (adresse) et d'un (ou plusieurs) gérant. Élu par les associés, ce dernier est comme son nom l'indique en charge de toutes les tâches de gestion, et juridiquement responsable. La société doit être enregistrée auprès du tribunal de commerce compétent, et sa création parue aux annonces légales. Chaque année, elle devra tenir assemblée générale et publier des comptes. Enfin, le nombre d'associés est libre, ainsi que leur âge et leur nationalité.
Le commissaire aux comptes
La désignation d'un commissaire aux comptes, contrôleur indépendant chargé d'éplucher vos chiffres, n'est pas nécessaire dans tous les cas. En réalité, vous n'êtes tenu d'en nommer un seulement si votre société est une SCPI (société civile de placement immobilier) ou si son activité économique dépasse deux des trois plafonds suivants : 50 salariés, 3,1 millions d'euros de chiffre d'affaires ou de ressources hors taxe, 1,55 millions d'euros de bilan total.
Vendre ses parts
Si aucune clause dans les statuts de la SCI ne prévoit une vente exclusivement entre associés, il est possible de céder à une tierce personne ses parts de la société. Cette session ne nécessite pas de convoquer une assemblée générale, mais doit être enregistrée dans un délai de trente jours. Elle peut être, comme la création, effectuée par acte notarié ou sous-seing privé. Le prix, comme pour toute transaction immobilière, est fixé entre l'acheteur et le vendeur, à condition que l'opération ne constitue pas un cas de fraude fiscale. Ainsi, il ne sera pas possible de transmettre ses parts à un prix trop bas. Le prix doit correspondre à peu près à celui du marché. Mais l'administration fiscale tolère une décote (environ 10%) de la valeur des parts par rapport à la valeur du bien : il est en effet bien plus difficile de revendre des parts de société qu'un bien immobilier. L'absence d'un réel marché justifie donc ce rabais.
Choisir sa fiscalité
Vous devrez déclarer les bénéfices de votre SCI (à hauteur de votre participation) sur votre déclaration de revenus, dans la case BNC (bénéfices non commerciaux).
Bon à savoir : pour mettre fin à la SCI, vous et vos associés devrez nommer un liquidateur. Membre ou non de la SCI, il est responsable de la procédure et devra répondre de ses erreurs, s'il en commet. Comme pour la création, la liquidation de la société civile immobilière doit faire l'objet d'une parution dans les annonces légales.
