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Vous voulez investir dans l’immobilier pour en tirer des revenus locatifs, faire des économies d’impôts, réaliser ultérieurement une plus-value, préparer votre retraite et protéger votre famille ? Soyez un LMNP, ou Loueur en meublé non professionnel. C’est le dispositif immobilier le plus sûr à l’heure actuelle. Et fiscalement, il est tout benef’.

Pour adhérer au régime LMNP, c’est simple. Pas besoin d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Une simple immatriculation au CFE du service des impôts suffit. Ensuite, il faudra respecter le plafond de 23 000 euros de loyer annuel pour l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Mieux : si vous décidez d’adhérer au régime de micro-entreprise, comme dans le cas d’un gîte rural, ce plafond sera porté à 80 300 euros hors taxe. Peu importe si le logement est neuf ou ancien, il doit être réhabilité ou rénové pour correspondre aux normes actuelles, environnementales notamment. Louer tout ou partie de votre logement est également possible, à partir du moment où vous assurez à votre locataire une location clés en main. S’il s’agit d’une location à l’année, vous signez alors avec lui un bail pour un an (9 mois s’il est étudiant). Vous percevez alors des loyers, comme pour une location classique, et pouvez, à terme, renouveler le bail par tacite reconduction. Vous pouvez aussi y mettre fin, mais en respectant un préavis de trois mois et en fournissant des justifications.

Des réductions d’impôts en solde cette année !

Souscrire au régime LMNP, c’est bénéficier d’une réduction d’impôts. Oui, mais seulement s’il s’agit d’une location pour personnes âgées, handicapés ou étudiants. Ce rabais a été formulé par la loi Bouvard-Censi et, jusqu’à fin 2010, la remise fiscale est fixée à 25% du prix d’achat (plafonné à 300 000 euros) et étalée sur 9 ans. Elle passera ensuite à 20% sur la même durée. Mais ce cadre ne fonctionne que si l’on consent l’exploitation du logement à une société de gestion pour au moins 9 ans (méfiez-vous de la tacite reconduction au terme du contrat). Les organismes de ce type se multiplient en France. A vous de faire votre choix, en vérifiant bien leur solvabilité et en n’hésitant pas à glisser dans le contrat des clauses supplémentaires pour vous protéger des loyers non payés. Souvenez-vous que votre capital n’est pas garanti : vous ne pouvez revendre votre bien que sous conditions, et le rendement locatif est très variable. Fuyez les organismes qui vous promettent un rendement excessif ! Vous pouvez espérer, au mieux, entre 4 et 6%. Il vous reste bien-sûr la plus-value, imposée au taux de 16%. L’immobilier n’est pas près de baisser dans certaines régions. C’est pourquoi il est primordial de bien choisir l’emplacement de votre location.

Un dispositif fiscal avantageux, mais conditionné

Le statut de LMNP relève d’une activité commerciale. Il est donc soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, en fonction de la structure juridique que vous aurez choisi. Dans certains cas (location de sa résidence principale ou secondaire à un prix sacrifié), vous serez exonérés d’impôts. Vous ne payerez ni TVA ni contribution sur les revenus locatifs, sauf si vous incluez dans la location le petit-déjeuner, le nettoyage, la fourniture du linge et la réception de la clientèle. Vous pourriez même ne pas payer d’impôts locaux, sous conditions bien sûr. En revanche, vous devrez payer les charges, soit 12,10 %, et régler le cas échéant l’ISF. Notez qu’on ne peut acheter plus d’un bien par an et que le prix à l’achat ne doit pas dépasser les 300 000 euros ; du mois si vous voulez profiter des allégements fiscaux. Par ailleurs, les plafonds mensuels de loyers en 2010 ne peuvent pas dépasser, hors charges, 21,72 euros au m² en zone A (grandes villes), 15,10 euros au m² en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants), 12,35 euros au m² en zone B2 (villes de plus de 50 000 habitants) et 9,05 euros au m² en zone C (le reste du territoire).

Bon à savoir : le déficit éventuel est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix suivantes.