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La SCI évite l'indivision...
... Et c'est probablement son principal avantage, tout du moins la première raison pour laquelle on choisit la société civile immobilière.
Exemple : vous possédez une maison. A votre décès, votre fils et votre fille en deviendront détenteurs. Propriétaires à égalité parfaite d’un bien impossible à diviser en parts égales (non, pas même s’il y a deux étages !) Vos héritiers sont alors “indivisaires”. Si votre fils souhaite mettre le bien en location, il doit obtenir l’aval de votre fille. Et si le désaccord survient entre les indivisaires, c'est le statu quo qui l'emporte. Votre maison resterait inoccupée tant que le litige entre frère et soeur ne serait pas réglé. Grâce aux pouvoirs étendus du gérant, la SCI contourne ce blocage et permet de prendre une décision. Et tant pis pour l’unanimité...
De même, si votre fils souhaite transformer sa part de la maison en euros sonnants et trébuchants, il peut exiger la mise en vente du bien. Un autre problème que la SCI contourne : il pourra vendre ses parts à condition de trouver d’abord un acquéreur.
La SCI protège le conjoint
Vous souhaitez acheter un bien immobilier avec votre conjoint(e). A la création de la SCI, vous vous répartissez la nue-propriété (murs) et l'usufruit (droit de jouissance des murs) des 100 parts. Chaque associé devient alors titulaire de la nue-propriété de 50 parts et de l'usufruit des 50 autres. Ce qu'on appelle un "achat croisé". A votre décès, votre conjoint(e) et associé(e) récupère l'usufruit - dont vous jouissiez jusqu'alors - des parts dont il (elle) détient la nue-propriété. Ainsi, votre conjoint(e) ne pourra jamais être expulsé(e) jusqu'à son décès par vos héritiers, qui se sont répartis la nue-propriété des parts que vous déteniez.
La SCI permet de mieux gérer la transmission
Vous souhaitez transmettre à vos enfants votre patrimoine immobilier. En toute exonération fiscale, vous pouvez tous les six ans en céder 15% à chacun de vos enfants. Inconvénient : ils deviennent vos indivisaires. Pas de panique : là aussi, la SCI se pose en recours. Vous pouvez tous les six ans leur transmettre 10% de vos parts, tout en restant aux manettes du patrimoine, ès qualité de gérant.
La SCI permet des donations exonérées d'impôts plus importantes
Tous les six ans, vous pouvez transmettre hors imposition jusqu'à 156.974€ à chacun de vos enfants, et 31.395€ à chacun de vos petits-enfants. Pourtant, il y a moyen de transmettre plus. Comment ? Par la SCI bien sûr ! La valeur des parts de la SCI (décote oblige) étant de 10% inférieure à la valeur réelle du bien, votre transmission est donc supérieure aux montants maximaux non imposés. Sans sortir un sou de plus. Malin.
Bon à savoir : Sauf clause contraire, les parts d'une SCI sont librement revendables.
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