Investissement locatif : les dispositifs fiscaux en vigueur

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Régime fiscal Robien recentré (logements neufs ou anciens réhabilités loués vides)

Inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif afin de dynamiser la construction : voilà l’objectif de la loi Robien (mise en place en 2003 pour remplacer la loi Besson de 1990). Critiquée (elle a favorisé la sur-construction dans des villes moyennes, saturant le marché locatif et engendrant des loyers excessifs qui n’ont souvent pas trouvé preneurs), elle a été remplacée en 2009 par l’amendement Scellier mais elle est toujours en vigueur pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2009. Voici ses principales dispositions dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée :
- Amortissement (déduction sur les revenus fonciers au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition, de construction, ou d’amélioration du logement) : 6 % sur 7 ans, puis 4 % sur 2 ans (soit un taux global de 50 % sur 9 ans)
- Réduction d’impôt : aucune
- Déduction spécifique : 26 % en ZRR (Zone de revitalisation rurale)
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 euros
- Engagement de location : 9 ans
- Restriction concernant le locataire : ne pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
- Plafond de ressources du locataire : aucun
- Plafonds de loyer : oui
- Cumul possible : non

Régime fiscal Borloo neuf ou populaire (logements neufs ou anciens réhabilités loués vides)

Tout comme la loi Robien, la loi Borloo va être progressivement remplacée par la loi Scellier.
- Amortissement : 6 % sur 7 ans, puis 4 % sur 2 ans, puis 2,5 % pendant deux périodes de 3 ans (soit un taux global de 65 %)
- Réduction d’impôt : aucune
- Déduction spécifique : 30 %
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 euros
- Engagement de location : 9, 12 ou 15 ans
- Restriction concernant le locataire : ne pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être ascendant/descendant
- Plafond de ressources du locataire : oui
- Plafonds de loyer : oui
- Cumul possible : non

Régime fiscal Borloo ancien (logements anciens avec conventionnement ANAH, avec ou sans travaux, loués vides)

- Amortissement : aucun
- Réduction d’impôt : aucune
- Déduction spécifique : 30 % pour les locations intermédiaires, 60 % pour les locations sociales, et 70 % pour les locations déléguées
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 euros
- Engagement de location : 6 ans (conventionnement sans travaux) ou 9 ans (avec travaux)
- Restriction concernant le locataire : ne pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être ascendant/descendant
- Plafond de ressources du locataire : oui
- Plafonds de loyer : oui
- Cumul possible : uniquement avec le régime fiscal Malraux

Régime fiscal Malraux (logements dans les immeubles rénovés et classés ou situés en zones protégés)

La loi Malraux permet à un propriétaire d’immeuble ancien qu’il a totalement restauré et mis en location de déduire de son revenu global le déficit foncier résultant des travaux.
- Réduction d’impôt : 30 % en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), ou 40 % en secteur sauvegardé et en quartier faisant l’objet d’un PNRQAD (Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés)
- Plafonds : 100 000 euros par an
- Engagement de location : 9 ans
- Plafond de ressources du locataire : aucun
- Plafonds de loyer : aucun
- Cumul possible : avec le régime fiscal Borloo ancien et les crédits d’impôts
A noter : les dépenses prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne sont pas déductibles des revenus fonciers

Régime fiscal Scellier (logements neufs ou anciens réhabilités loués vides)

Destinée à gommer les effets pervers du dispositif Robien, la loi Scellier est entrée en vigueur le 1^er janvier 2009 et s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2012. Elle concerne tout particulièrement l’investissement locatif privé en zones  à forte densité urbaine.
- Amortissement : aucun
- Réduction d’impôt : sur 9 ans, 22 % si le logement est un BBC (Bâtiment basse consommation), 13 % autrement
- Plafond : 300 000 euros par an
- Report de la réduction d’impôt sur le revenu global : jusqu’à la 6^ème année
- Déduction spécifique : 26 % en ZRR (Zone de revitalisation rurale)
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 euros
- Engagement de location : 9 ans
- Restriction concernant le locataire : ne pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
- Plafond de ressources du locataire : aucun
- Plafonds de loyer : oui
- Cumul possible : non

Régime fiscal Scellier intermédiaire (logements neufs ou anciens réhabilités loués vides)

- Amortissement : aucun
- Réduction d’impôt : sur 9 ans, 22 % si le logement est un BBC (Bâtiment basse consommation), 13 % si non BBC, 1,66 % par an pendant deux périodes de 3 ans
- Plafond : 300 000 euros par an
- Report de la réduction d’impôt sur le revenu global : jusqu’à la 6^ème année
- Déduction spécifique : 30 %
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : jusqu’à 10 700 euros
- Engagement de location : 9, 12, ou 15 ans
- Restriction concernant le locataire : ne pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être ascendant/descendant
- Plafond de ressources du locataire : oui
- Plafonds de loyer : oui
- Cumul possible : non

Régime fiscal micro-foncier (tous les logements loués vides)

Ce régime est réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros.
- Amortissement : aucun
- Réduction d’impôt : aucune
- Déduction spécifique : abattement de 30 % sur les recettes locatives
- Engagement de location : aucun
- Restriction concernant le locataire : aucune
- Plafond de ressources du locataire : aucun
- Plafonds de loyer : aucun
- Cumul possible : non

Régime fiscal micro BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) pour les locations meublées

Ce régime est réservé aux micro-loueurs de tout type de logement meublé dont les revenus sont inférieurs à 32 600 euros hors taxes.
- Amortissement : aucun
- Réduction d’impôt : 18 % sur 9 ans
- Plafond : 300 000 euros
- Déduction spécifique : 50 % du chiffre d’affaires hors taxes, minimum de 305 euros
- Engagement de location : aucun
- Restriction concernant le locataire : aucune
- Plafond de ressources du locataire : aucun
- Plafonds de loyer : aucun
- Cumul possible : non